英國倫敦房地產業歷史悠久、政策穩定,並得力於完善的法律法規。加上倫敦自然環境優美,社會治安良好,投資市場面向全球開放,投資回報率高,這裡一直是被受全世界房產投資者青睞的安全港灣。

 近十年來,來自海外特別是亞洲、中東和俄羅斯的房地產投資者爭相湧入倫敦,希望可以在這裡擁有自己的一方熱土。一些有經驗的投資者在考慮來英國投資買房時,對當地的房地產投資回報率表現出極大的興趣。在此,我們圍繞投資回報率這個話題進行一些分析和討論。

 對於亞洲房地產投資者來說,在英國主要有三種可能的投資方式:

 1、第一種是比較被動的投資方式。

即在英國買房後自住或空閒,並不靠賺取租金或擴建翻新裝修增值後出售來主動創造高額投資匯報,而是通過等待整個房產市場的大氣候上行來帶動個體房產的升值。這一方式之所以比較“被動”,不僅是因為投資人在購房後沒有或極少主動採取措施以提升投資回報率,而且,由於英國各地區的房市自身升值潛力差別很大,這將直接影響房產的投資回報率,但是從目前英國整體的房地產市場來看,幾乎每年都以5%-10%的浮動增值。

2015101302-1  

 

2、第二種方式是投資者購買房產後採用出租的方式收回成本並賺取利潤。

在計劃周詳、操作得力、對出租房產和租戶的管理得當的前提下,這一方式的投資回報率相對持久而穩定。同時,投資者在未來還可以將該處房產用為自住或是做其他考慮,屬於長期低風險投資。

 對於初到英國想從事房產投資的朋友,和那些只做海外房產投資而人不在英國居住的朋友,您可以在買房後將房產委託給經紀人公司或房產中介管理。目前英國市場上這項服務的大致收費在10% - 14%。

 成本算法(The Cost Method)對於海外​​投資者來講是最直接的房產投資回報率的計算方式。舉一個簡單的例子,以倫敦市2 到3 區某處房產為例。投資者支付房產成交價格24 萬英鎊,隨後投資者將房產進行升級裝修並出租,期間產生裝修費用2.5 萬英鎊。裝修後房產的月租金為 1400 英鎊。因此,每年投資者從房租中獲得收益16800 英鎊。該處房產的投資回報率(ROI)為6.34%。

2015101302-2  

 

3、第三種方式比較適合對英國的房產投資市場比較有經驗的投資者。

該類投資目的相對明確,買進賣出比較迅速。在各個環節策劃、操控得當的情況下,投資回報率在當下的倫敦房市通常較高。購買這類房產時學問較深,房產的來源除了開發商和中介公司,很多投資人還採用買方經紀人、房源採購公司、房產拍賣會、私人關係網絡,甚至到自己感興趣的街區挨家挨戶發“房產求購信”。這些做法的目的都是為了能夠拿到最低的出售價格。

 一般情況下,由於這些做法在交易過程中只通過律師,不通過普通意義上的房產中介,也就是說賣方省去了交給房產中介的費用,他們相對來說願意把售價壓低一點,把一部分利讓給買方。結果是,我們經常會看到買方雖然需要支付給以上機構服務費用,然而成交價加上服務費仍然低於房產的市場價。

 這種投資方式的另一個重要特點是,房產多為別墅類二手房,內部比較破舊,常伴有擴建、改建、翻新的​​餘地。正是這樣的房產,才有可能通過擴建、改建、翻新和裝修為達到大幅度升值。這種投資方式在英國非常多見,已經被老百姓接受和認可。近來,為了刺激英國建築業的發展,英國政府還放寬了房屋擴建和改建的申請制度,使得更多的這類申請較容易地獲得批准。

 舉例來說,一位客戶所購倫敦二手別墅價格為60 萬英鎊,現有3 個臥室。客戶又投資8 萬英鎊將現有房頂改建為一件臥室和一個衛生間。整個改建工程3個月完成,之後立即重新上市銷售,並在上市後的第一個星期就有買主願意出75萬英鎊的價格購買。若不計其他小額費用,這處房產的投資回報率為10.29%,且歷時僅為幾個月。

 

2015101302-3  

 

據某房地產網站統計,倫敦市房產租金回報率整體穩定,平均保持在5% - 6%,有的地區回報率甚至超過了8%,這與亞洲相比可謂天壤之別(回報率僅為1% - 3%)。此外,數據還顯示高價的房產並不一定帶來高位的租金回報率,例如倫敦中心區WC1 的回報率僅僅有4.5%,然而位於西南二區的Clapham 回報率可以達到7.2%。由此可見,房產租金回報率受到了房產價格、地段、房型、房產狀況等多方面影響。

 

2015101302-4  

 

雖然倫敦房價近期受奧運會以及海外資金湧入等因素影響持續上漲,但是房地產專家仍然認為倫敦乃至全英的房產租金回報率會保持在相對穩定的水平。上漲的房價並不會抑制投資和以出租房產為目的的購房舉動。據調查2013年4月倫敦領銜同比增長3.9%(每月736 英鎊)的全英房產出租市場,再創房產租金新紀錄,倫敦市區房屋平均月租金達到1100 英鎊,同比增長7.6%。

 

2015101302-5  

 

倫敦房地產市場蓬勃的發展趨勢使其成為世界房產投資市場的佼佼者,即便是美國的大都會、世界金融中心的紐約,平均租金回報率也有4.3%。同時,倫敦同其他英國城市相比,除了房地產的吸引力以外,還有世界一流的文化體驗機會、教育機會、社會保障等一系列優等的民生待遇,這些因素相結合使倫敦成為世界投資者匯聚的焦點。近年來,英國政府對亞洲公民赴英旅遊放寬條件,更進一步表明英國市場對於中國投資者的友好態度。

 

(本篇部分摘自僑報網)

創作者介紹
創作者 尼采 英國留學 的頭像
尼采 英國留學

尼采留學-英國寄宿中學學校

尼采 英國留學 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()